Choisir le bon emplacement et le bon prix est crucial pour un détaillant qui investit dans l'immobilier commercial. L'immobilier commercial a tendance à offrir des rendements plus élevés, moins de risque que le locataire ne paie pas, une plus grande capacité à répercuter les dépenses sur le locataire et des baux plus longs. Les critères utilisés pour sélectionner les participants varient d'un programme à l'autre. La CCI offre de nombreux services différents pour déterminer les critères à utiliser et les personnes qui conviendront le mieux à chaque programme d’achat de local commercial. Investir dans l'immobilier commercial est une excellente décision, si vous le faites à bon escient. Sa rentabilité est plus élevée que celle des maisons à louer, il permet au propriétaire d'augmenter les charges du locataire et ses baux sont longs.
Pourquoi, c'est un financement de la tranquillité d'esprit ?
Un bail commercial est signé pour 9 ans et en cas de mauvais bail, pour 23 mois. Même lorsqu'une entreprise a des difficultés de trésorerie, les loyers commerciaux sont considérés comme une dette prioritaire et le non-paiement des loyers est rare. Le bail fait partie du fonds de commerce de l'entreprise et peut même diminuer la valeur du fonds de commerce s'il n'est pas payé. Le bail commercial est une garantie de protection pour le bailleur et si l'acheteur rompt le contrat avant 3 ans ou 6 mois en cas de mauvais bail, il doit prévenir le bailleur par courrier. Les plafonds de loyer doivent être respectés et augmentés uniquement en fonction de l'indice Insee du coût de la construction pour un local commercial à louer. Le propriétaire bénéficie d'une rentabilité élevée, grâce à ce système de loyer fixe. Certaines exceptions sont admises pour le plafonnement des loyers : baux de plus de 9 ans, locaux à usage de bureaux, meilleure commercialisation du local, ou croissance de l'activité. Pour plus d'informations, vous pouvez consulter le site arthur-loyd.com.
Comment les coûts sont-ils clairement établis ?
Le prix d'un espace commercial n'est pas fixé comme celui d'une maison. Il n'existe pas de prix intermédiaire pour l'immobilier commercial. Chaque entrepreneur doit évaluer la qualité de l'espace et le loyer qu'il pense pouvoir en tirer, afin d'établir les prix au pied carré qu'il négocie. Les différences de bail entre le locataire actuel et le propriétaire sont également prises en compte. Le propriétaire de l'immeuble, ou le locataire commercial, partage souvent les coûts de nombreux éléments du contrat. Les détails sont compliqués et doivent être lus par des notaires ou des avocats spécialisés dans les contrats. L'emplacement de l'entreprise est essentiel, car si de nombreuses personnes passent chaque jour et que le locataire a un chiffre d'affaires fréquent, il est probable que le loyer sera payé à temps, ce qui contribuera à garantir la rentabilité de l'investissement. La location d'une propriété commerciale peut être très lucrative pour le propriétaire, plus que la location d'un appartement résidentiel. En effet, les bonnes idées d'urbanisme sont un gros plus pour le centre-ville et si les locataires paient les charges, la rentabilité peut atteindre 8 %, soit deux fois plus que s'il s'agissait d'un appartement locatif résidentiel. Le contrat de bail des locaux commerciaux a vendre est souple dans sa rédaction que celui d'un appartement locatif résidentiel. L'article 606 du Code civil précise que si les impôts locaux sont à la charge des locataires, les grosses réparations et rénovations sont à la charge des propriétaires. Toutefois, le locataire doit payer certaines grosses réparations, en fonction de l'accord entre le locataire et le propriétaire-preneur.
Pour gagner de l'argent auprès des banques, il existe un investissement simple !
Les taux d'intérêt bas et la volonté des banques d'investir dans l'immobilier commercial font des prêts hypothécaires un bon investissement. Les banques aiment également prêter de l'argent pour des bâtiments bien situés et si le bâtiment est déjà loué. Cela permet à la banque de calculer facilement la rentabilité locative. L'emplacement du bien peut également être confirmé comme bon par le locataire actuel. Le banquier examinera l'emplacement et le flux de circulation des locaux, ainsi que d'autres facteurs commerciaux locaux. Le loyer estimé pour le bien doit être conforme à celui des autres biens de la région et plus un bien est bien situé, plus il coûtera cher. Les propriétés situées dans des zones commerciales animées et dans les rues principales sont généralement chères, mais peuvent néanmoins rapporter un bon rendement. La principale raison pour laquelle ils sont si chers est qu'ils ont une plus grande probabilité d'être reloués, ce qui augmente le rendement, mais ils offrent également d'importantes plus-values en cas de vente de locaux commerciaux. Afin de générer le meilleur retour sur investissement et d'ajouter de la valeur à la propriété, les biens doivent présenter certaines caractéristiques. Il s'agit notamment de la proximité d'une entrée de transport public, d'un arrêt de tramway ou de bus ou d'une station de métro, d'une rue piétonne ou d'une performance commerciale. Un bien en bon état financier a moins de chances d'être abandonné par son locataire et contribuera à soutenir les revenus du propriétaire/investisseur, d'où la nécessité de toujours entretenir son bien. Ceci afin d'augmenter la valeur du bien pour un meilleur rendement.
Comment adopter l'emplacement d'un local commercial à acquérir ?
Que les gens fassent leurs achats en ligne ou en magasin, les murs et espaces commerciaux sont toujours très demandés. Les touristes ainsi que les Français aiment faire leurs achats dans les magasins et cette préférence est une meilleure nouvelle pour les commerçants ainsi que pour les investisseurs dans les murs. La première étape d'un investissement réussi dans l’achat locaux commerciaux est de trouver le bon emplacement. Il y a deux options principales à considérer : les centres commerciaux et les rues piétonnes. Les acheteurs devraient se procurer des locaux dans des rues piétonnes, ou dans un centre commercial. Ces emplacements sont populaires auprès des commerçants et attirent les acheteurs car ils se trouvent dans des quartiers historiques, souvent des zones touristiques préférées, et ont un bon trafic. Il est important que les acheteurs fassent des recherches sur les rues de la région avant de procéder à l'achat de locaux commerciaux et qu'ils privilégient les rues passantes et populaires. Les centres commerciaux sont toujours très fréquentés et offrent une grande activité commerciale. Lorsque l'on envisage d'investir dans un bien immobilier dans un tel centre, il convient d'accorder une attention particulière aux commerces qui y seront implantés, car les consommateurs choisissent d'acheter autre chose que des vêtements et optent pour des magasins d'alimentation. Les gymnases, salons de thé et restaurants situés dans les centres commerciaux sont considérés comme un bon investissement. Une propriété commerciale bien située se louera à un prix plus élevé et sera plus rentable à l'achat. Faire une étude de marché sur le meilleur emplacement pour une entreprise peut contribuer à empêcher l'abandon de la propriété et à encourager les entreprises qui sont moins susceptibles de fermer.
Quelles sont les conditions de location d'un local commercial ?
La détermination du contrat de bail pour une propriété commerciale est différente de celle d'un bail résidentiel. Les contrats de location pour les propriétés commerciales durent généralement 9 ans et peuvent être prolongés si le propriétaire souhaite rester jusqu'à la fin, alors que les baux pour les maisons sont généralement de 3 ans. Assurez-vous de faire vos recherches avant de rédiger le contrat de location afin d'éviter tout malentendu ou toute surprise inattendue. Lorsqu'une entreprise loue un espace, il est important de se concentrer sur les détails du bail. Si le bien n'est pas utilisé pendant la durée du bail, le propriétaire demandera la révocation de l'espace. Le plus souvent, une propriété commerciale avec un locataire actuel est louée. Dans cette situation, il est crucial de prêter attention aux termes du bail : limiter l'utilisation de l'espace à un seul créneau, ajouter une clause de sortie en cas de défaut, permettre l'expulsion des locataires en cas de défaut de paiement du loyer. Le fait d’acheter un local commercial est un choix coûteux, mais il présente de nombreux avantages. L'achat d'une propriété commerciale permet à une entreprise d'être libre de tout contrat de bail commercial, de développer son activité comme elle l'entend et de quitter la propriété quand elle le souhaite. Les entreprises peuvent également apporter des améliorations importantes à la propriété qu'elles possèdent. Déduire les dépenses liées à la construction des locaux : lorsqu'une entreprise achète un bien immobilier commercial, elle a la possibilité de déduire de son revenu imposable certaines dépenses liées au bâtiment. Ces dépenses peuvent être les intérêts payés sur le prêt utilisé pour acheter la propriété ou la dépréciation du bâtiment lui-même, indiquant sa dévaluation. Le propriétaire de l'entreprise n'a pas nécessairement besoin des conseils d'un tiers pour apporter des améliorations au bien, à condition d'obtenir toutes les autorisations administratives nécessaires. L'achat d'une propriété commerciale peut également profiter à l'entreprise sur le plan financier en augmentant ses fonds propres. La valeur du bien peut augmenter avec le temps, mais il arrive aussi qu'elle diminue. Le jour où la propriété commerciale est vendue, le propriétaire initial peut réaliser un gain en capital, car c'est le moyen le plus probable de réaliser un bénéfice dans l'entreprise.
